“十四五”期间，房地产市场深度调整，政策及时优化。从2024年第四季度开始，市场将逐步复苏，但政策影响将减弱。政策基调从“房子是用来住的、不是用来炒的”转向“止跌回稳”。多管齐下降低购房成本和门槛，取得一系列积极成效。目前，仅有北京、上海、深圳、海南、雄安新区等少数城市有限购政策，楼市将回归供需主导。 “十四五”期间，受波动和供需重大变化等因素影响，房地产市场进入深度调整阶段，房地产政策随着市场形势变化及时调整优化。什么近一段时期房地产政策的主要变化是什么？金融优化、信贷和限制性政策如何释放房地产市场的增长潜力？房地产政策还有哪些优化空间？由每日经济新闻、中植研究院发起的《展望“十五五”规划及探索非限购周期房地产市场“金坑”——2025年房地产行业年度报告》（以下简称报告）将给出答案。 “随着一系列宏观和房地产扶持政策的实施，市场自2024年四季度以来经历了阶段性复苏，但近期政策效应有所减弱，距离全面止跌还有一定距离。”中国指数研究院政策研究室主任陈文静分析，不同城市、不同产品市场存在显着差异，各行各业的发展水平存在较大差距。好城市、好房子的能力是——亮点。主题演讲：从“为生活提供住房，而不是投机”转向“停止否认，回归韧性”。此前的“十四五”是房地产政策高覆盖时期。中国指数研究院跟踪数据显示，2022年以来，全国累计出台房地产优化政策近3000项。例如，2022年11月，先后实施“滤皮十六条”和“三支箭”（信贷融资支持、债券融资支持、股权融资支持），支持房企合理融资需求。 2024年5月，多部门优化多项需求侧政策，将首套房首付比例下调至15%、取消国家首套房、二套房利率政策下限、下调个人住房公积金利率等，一线城市广州将彻底取消限购政策。 2025年以来，北京、上海、深圳进一步优化限购政策。 “当前的政策环境正处于历史上最宽松的阶段，尤其是需求侧政策。房贷利率、交易税以及涉及购房成本、购房门槛等的缴款比例，一切都已经跌至历史低位。”陈文静在分析中指出。需要指出的是，自2016年中央首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”后，“房子是用来住的、不是用来炒的”的说法不断出现在中央重要会议上，并成为一段时间内房地产政策调整的主要原则。此后，随着房地产市场销售规模大幅下滑，房地产企业经营风险持续上升，房屋交付风险等问题日益凸显。不。 2024年9月26日，中央政治局召开中央经济主题会议，定下“推动房地产市场止跌企稳”基调，发出“稳定房地产”的明确信号。报告称，仅2025年第二季度以来，4月25日中央政治局会议、6月13日全国人大常委会会议、8月18日国务院第九次全体会议就进一步强调房地产市场“止跌企稳”。 “在一系列政策推动下，房地产风险暴露正在逐步转化，各地保障住房交付任务取得积极成效。但房地产行业风险尚未完全化解，市场持续崩盘仍将对宏观经济和金融体系产生较大影响。”陈文静说因此，从2024年9月下旬开始，房地产仍将是防范化解风险的重点，“止跌回稳”成为政策目标。措施：多管齐下，降低购房成本和门槛。报告称，随着中央的调整，“十四五”期间，各部委和地方政府的供需政策也呈现出先紧后松的过程。金融信贷政策方面，调整首套房首付比例、房贷利率、个人住房公积金利率。现有房贷利率进一步下调，并建立了新的房贷利率调整机制。中国指数研究院统计显示，2022年以来，央行5年间累计下调LPR 8吨同期，共下调1.15个百分点至3.5%，并3次下调公积金贷款利率，共下调0.65个百分点至2.65%。商业贷款利率和公积金贷款利率双双跌至历史低位。财税政策方面，购房者调换住房可享受退税优惠，降低税率，调整一线城市增值税征收条件。当然，这些规定不仅有利于购房者，也有利于房地产公司。随着“金融十六条”、“三支箭”和项目融资“白名单”的实施，支持房地产企业合理融资需求。国家金融监管总局公布的最新数据显示，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，支撑了金融稳定发展。建设和交付近2000万套住房。土地增值税优化方面，2024年底一线城市明确取消标准住房标准后，房地产企业建造用于销售的标准住房且增值额不超过可扣除工程成本20%的，将继续以土地价值免征税收；各地区税值增值率下限均等降低0.5个百分点，一定程度上减轻了开发企业的纳税压力。尤其值得一提的是，2022年全国房地产市场整体进入深度调整阶段以来，各地不断优化出台的房地产调控政策，防止房价过高、过快上涨。城市政策优化力度逐步加大，优化努力也逐年加大。报告显示，2022年，三四线城市限购政策全面放开，二线城市首套房购房门槛逐步放宽； 2023年，南京、合肥等二线城市将全面取消限购政策，其他不少二线城市也将能够放宽限购。 2024年7月，中共二十届三中全会明确提出“要充分授权各城市政府调控房地产市场，落实因城施策，允许相关城市取消或减少限购政策，取消普通住宅和非普通住宅标准”。外环线以外的地区，合格购房者购买的单位数量没有限制。到目前为止，仅有北京、上海、深圳、海恩等少数城市以及雄安新区实行限购政策的。 “展望未来，随着大部分城市限购政策的放松，楼市将回归供需主导，市场分化或将加剧。”陈文静说道。此外，不少地区优化公积金政策，增加公积金贷款额度、扩大公积金使用范围等，同时发放购房补贴、支持“以旧换新”，促进购房需求释放。成果：住房保障与市场调节齐头并进。在一系列政策的推动下，“十四五”期间我国房地产市场取得了一系列积极成果。在近日国务院新闻办举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列新闻发布会上，住房和城乡建设部部长城乡建设部倪虹表示，“十四五”期间，全国新建商品住宅累计销售面积约50亿平方米。此外，2024年四季度新建商品房销售面积和销售额实现正增长，2025年初继续保持“止跌企稳”的积极势头。在保障住房交付方面，国家、省、市成立三级工作小组，以“一层政策”推进分类处置。截至目前，全国已交付困难住房7.5万套以上，有效维护了购房者的合法权益。同时，改革完善房地产开发、融资、销售制度，严禁投资者向项目公司违规抽逃资金，建立建立房地产融资协调机制，实行项目“白名单”制度，有效保障住房商业项目建设和交付。值得一提的是，在稳定商品房市场的同时，“十四五”期间，我国在城中村改造、保障性住房建设方面取得了良好成效。据住房和城乡建设部介绍，“十四五”期间，共新建和筹集各类保障性住房、城中村、城市拆迁房改造1100万套（间）以上，惠及群众超过3000万人。 2024年11月，住房城乡建设部、财政部发文，发布各地进一步做好城中村改造工作，将城市改造政策支持范围扩大到近300个地级及以上城市，同时强调稳步推进城中村改造财政安置。据中植监测，2024年以来，潮白置地优化住房安置政策，加快城中村改造，释放房价需求
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